토허제와 외국인 토지거래 규제 강화

토허제(토지거래허가구역 제도)와 외국인 토지거래 규제 강화

1. 토허제란 무엇인가?

토허제는 ‘토지거래허가구역 제도’를 줄여 부르는 말로, 일정 지역에서 토지를 매매하거나 증여, 교환하려는 경우 반드시 관할 행정기관의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가 없이 체결된 계약은 무효가 되며, 법적 제재가 뒤따를 수 있습니다. 주로 투기 과열 방지, 공공 이익 보호, 시장 안정화를 목적으로 시행됩니다.

토허제(토지거래허가구역 제도)와 외국인 토지거래 규제 강화

 

2. 제도의 도입 배경

정부는 부동산 가격 급등과 투기 세력의 유입을 막기 위해 토허제를 도입했습니다. 특히 신도시 개발 예정지, 산업단지 조성 지역, 재개발·재건축 예정지 등 가격 상승 가능성이 큰 지역에 우선 적용됩니다. 토허제 지정은 국토교통부 장관이나 시·도지사가 결정하며, 보통 3~5년 단위로 지정 후 연장 또는 해제됩니다.

 

3. 토허제의 주요 내용

1. 허가 대상: 일정 면적 이상의 토지 거래(주거용·상업용·공업용·농지 등).
2. 허가 절차: 계약 체결 전 관할 시·군·구청에 신청 → 심사 후 허가서 발급 → 계약 진행.
3. 거래 제한: 허가받은 목적과 달리 사용하면 허가 취소 가능.
4. 위반 시 제재: 무허가 거래는 무효, 과태료·형사처벌 대상.

 

4. 토허제의 효과

• 투기 억제: 단기 시세 차익 목적의 거래 차단.
• 시장 안정화: 가격 급등 현상 완화, 실수요자 중심 거래 유도.
• 공공성 강화: 개발계획과 조화를 이루며, 무분별한 토지 소유 집중 방지.

 

5. 최근 발표된 외국인 토허제 강화

2025년 8월, 정부는 외국인의 무분별한 주택 거래를 막기 위해 수도권 전역과 일부 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

• 적용 지역: 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군.
• 시행 시점: 2025년 8월 26일부터, 1년간 한시 적용(필요 시 연장).
• 대상: 외국인과 외국 법인.
• 거래 요건: 허가를 받아야 하며, 무허가 시 계약 무효.

실거주 요건 강화

• 허가일부터 4개월 이내 입주해야 함.
• 취득 후 2년간 실거주 의무.
• 위반 시 이행 명령 → 불이행 시 취득가액의 최대 10% 이행강제금 부과.

자금 출처 검증

• 자금 조달 계획서 제출 의무화.
• 해외 송금 내역, 비자 유형, 계좌 거래 내역 검증.
• 금융정보분석원(FIU)·국세청과 협력하여 불법 자금 유입 차단.

 

6. 정책 효과와 전망

이번 외국인 토허제 강화는 내국인과의 규제 형평성을 맞추고, 단기적 투기 목적의 외국인 거래를 억제하는 효과가 기대됩니다.

• 긍정적 효과: 수도권 주택 시장 안정, 외국 자본의 투기성 수요 차단, 내국인 실수요자 보호.
• 우려 요소: 실제 주택 공급 부족 문제는 해결되지 않아, 장기적으로는 추가적인 주택 공급 정책이 병행되어야 함.

결국, 토허제는 단순히 규제 장치가 아니라 투기 억제와 시장 안정, 공공성 강화라는 큰 틀 속에서 운영되는 제도입니다. 외국인 거래까지 포함한 이번 강화 조치는 시장 신뢰 회복에 기여할 것으로 평가됩니다.

 

7. 결론

토허제(토지거래허가구역 제도)는 부동산 시장 과열을 막고 투기 수요를 억제하기 위한 중요한 제도입니다. 특히 최근 정부의 외국인 토허제 강화는 외국인 주택 거래 규제와 실거주 요건 강화, 자금 출처 검증 강화라는 점에서 의미가 큽니다. 토허제 지정 지역에서 토지를 거래하려는 경우 반드시 허가 절차를 숙지하고, 불법 거래로 인한 피해를 예방하는 것이 필요합니다.

 

 

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